2023년 준공이 되고 있는 구리갈매 지식산업센터를 보면서.

2019년부터 급속도로 광풍을 일으킨 지식산업센터. 그 이유는 무엇일까요?
우선은 정부의 주거용 부동산에 대한 강력한 규제가 첫번째 이유였고, 두번째는 낮은 진입장벽입니다. 정부의 펜데믹 방어 기조, (한국뿐만아니라 전 세계적으로 유동성 완화의 기조가 이어져왔음) 유동성 완화를 통한 경기 침체 방어로 풍부해진 유동성과 낮은 금리의 하모니는 풍부한 유동성의 방향을 부동산 시장으로 이끌었습니다, 하지만 정부의 주거용 부동산에 대한 강력한 규제로 인해, 갈 곳을 잃었을 때 광명을 비추어준 곳이 바로 지식산업센터 였습니다. 

 

 

막힌 투자처에 지식산업센터라는 시원한 바람을 불어넣어주고 있던 2018년 MBC에서는 지식산업센터를 직접 분양받아보는 절차를 소개하게 됩니다. 물론 의도는 투기천국이 된 지식산업센터의 취지에 반하는 행태에 대한 고발이었지만, 이것이 발화점이 되었다는 말씀을 하시던 분들도 많이 계셨습니다. 당시 저도 중개와 분양업무를 병행해서 했었고, 구리갈매지구에 많은 시간을 할애를 했었습니다. 
 

2018년 소개된 지식산업센터의 실태 하지만 발화점이 되었다

 

2020년 지식산업센터의 관심이 극도였던 시기에 또 한번 방송이 되면서 완판을 이어가던 구리갈매 지식산업센터 현장

 

당시 저희 팀은 모두 공인중개사로 이루어진 팀이었고, 고객분들께 브리핑을 하면서 느낀점이 있었다면, 대부분이 지식산업센터에 대해 모르시고 무작정 분양을 받으시는 고객분들이 많으셨다는 점이 가장 충격적이었습니다. 이에 편승해 8%에서 13% 수준의 수익률을 보장 받을 수 있다며, 열변을 토하며 분양을 하던 직원들도 어렵지 않게 볼 수 있었습니다. 

그 당시 저는 지식산업센터에 대해 전문가도 아니고(물론, 지금도 전문가는 아닙니다. 저보다 지식산업센터에 대해 경험도 많으시고, 잘 아시는 분들이 너무 많아서 전문가라는 말은 어울리지가 않습니다), 어떤 상품인지 어떤 장점이 있는지 살펴본 결과, 레버리지를 이용한 수익률 확대에 최적화된 부동산 상품이며, 대출 비율도 80%에서 크게는 90%까지 레버리지가 가능한 상품, 투자처를 잃은 투자자들에게는 아주 좋은 먹잇감이 아닐 수 가 없었습니다.

 

레버리지와 디레버리지
지렛대를 이용하면 작은 힘으로 큰 물체를 들어올릴 수 있듯이 부채를 이용해서 투자 규모를 키우면 큰 수익을 올릴 수도 있다. 이런 의미에서 ‘지레의 작용’을 뜻하는 레버리지(leverage)가 금융에서는 부채 또는 차입을 의미한다. 레버리지는 자기자본이익률을 상승시키는 효과가 있다. 예를 들어, 100억 원의 자기자본으로 10억 원의 순익을 올렸다면, 자기자본이익률은 10%가 되지만, 자기자본 10억 원에 타인자본 90억 원을 도입하여 10억 원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 100%가 된다. 그러나 과도하게 타인자본을 도입하면 불황 시에 금리부담 등으로 도산의 위기에 처할 수도 있다. 부채를 총자산으로 나눈 비율을 레버리지율이라고 하며, 통상 레버리지율은 200% 이하가 적정한 것으로 평가된다.
레버리지가 높은 경우 부채나 차입을 줄이는 것이 필요한데 이를 디레버리지(deleverage)라고 한다. 2010년 1월 맥킨지의『Debt And Deleveraging』에 따르면 많은 국가들이 2008년 금융위기 이후 높아진 재정적자를 줄이기 위한 디레버리지에 노력하고 있고, 금융권이 자기 자본을 확충하는 과정에서 유동성을 회수하면서 경제 성장이 둔화될 수 있다고 한다. 디레버리징은 위기가 시작되고 2년 이후부터 시작되는 경향이 있으며 GDP는 디레버리징이 시작된 후 첫 2∼3년간 축소되다가 다시 성장하는 양상을 보인다. 이번 위기의 경우 정부의 대대적인 지출로 디레버리징의 시작이 연기됐으며 과거보다 더 오랫동안 디레버리징 과정이 이어질 것으로 내다 보고 있다.

KDI한국개발연구원 Click 경제교육 발췌

 

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 ( 약칭: 산업집적법, 현장에서는 산집법이라 많이 칭합니다.)
이 법은 산업의 집적(集積)을 활성화하고 공장의 원활한 설립을 지원하며 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리함으로써 지속적인 산업발전 및 균형 있는 지역발전을 통하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

산업발전과 지역발전을 통한 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한 취지는 온데 간데 없고, 마치 전국의 빈 땅은 지식산업센터로 채워지는 듯 했습니다. 사용승인 후 임대가 잘 나갈 수 있는 호실들에 대한 경쟁이 치열해 지고, 분양대행사 내에서는 각 본부와 팀, 직원들과의 갈등이 생기게 되었고. 지위를 이용한 인기 호실 빼돌림(차후 자신의 고객들에게 넘겨줌), 인기 없는 호실과 끼워팔기, 근린생활시설 또는 기숙사와 끼워팔기 등, 소비자를 기만하는 행위들이 만연하게 된 사태를 불러오게 되었습니다. 

 

 

2022년 대선 그리고 펜데믹의 정점을 지나, 유동성 완화에 의한 부작용들이 하나 둘씩 모습을 보이기 시작하며, 국내외적으로 원자재값 상승, 물가 상승에 의한 압박이 시작이 됩니다. 미국의 빅스텝으로 인한 금리의 인상은 다들 아시다시피 한국에도 큰 영향을 미치게 됩니다. 이로 인해 금리는 현재 미국 연준 4.75%, 한국은행 3.5%로 상승에 대한 압박을 이어가고 있습니다. 하지만 이것은 기준금리일 뿐, 지식산업센터를 분양 받던 당시 대출 이자가 최하1.95%에 이루어졌고 보통 2% 초반에서 이루어졌지만, 현재 잔금 납부를 앞두고 있는 현재 금리는 5.65%에서 6%의 고정금리를 조건으로 제시를 하고 있는 상황입니다.
 
구리갈매 지식산업센터의 경우 그나마 다행인것은 기숙사에 대한 수요가 예상 밖이어서, 임대수요를 맞추고 있지 못한 상황이며, 타 지역 보다는 낮은 분양가로 매입하신 수분양자분들께서는 잔금 납부와 함께 임대를 하시는 분들도 많아지고 있습니다. 초창기에는 전매, 매매들이 많았지만, 이제는 어느정도 수긍을 하시고, 시장 상황에 대해서 많이 알고 계시기 때문이라 생각을 합니다. 
 
수익률 5%에서 13%를 자신하던 그 분들은 온데 간데 없고, 이제 그 매물들을 접수하고 정리를 하는 하루, 정말 솔직히 말씀을 드릴 수가 없는 사정들. 하지만 낮은 분양가와 위치적 장점으로 무장한 구리갈매 지식산업센터는 기타 어느 지역보다 경쟁력이 있은 곳이라 말씀을 드리고 싶습니다. 평당 600만원대에 분양받으신 분들과 평당 1400만원대에 분양 받으신 분들과 비교를 한다면 ? 어떤 곳이 더 메리트가 있을까요?