지웰 에스테이트 감일역 근린생활시설 공급

코로나 팬데믹으로 인한 경기침체 방어기재로 "유동성"이라는 카드를 많이 사용했습니다. 세계 각국에서 이루어진 유동성 뒤에는 긴축과 고금리 정책으로 경기침체로 이어지는 것은 사실입니다만, 이 시기를 가늠할 수 없다는 것과 "어김없이 온다"라는 것이 중요한 사실입니다.

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유동성 확대와 긴축은 경제학에서도 그리고 행정학의 발달 과정에서도 알 수 있습니다만, 그 파급효과는 어떻게 진행이 될지 예상을 할 수가 없습니다.

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우리나라의 경우 부동산 시장을 들여다보면 언제나 그렇듯이 규제와 완화의 사이클이 반복이 된다는 것은 누구나 알 수 있는 사실이지만, 이번의 경우는 좀 다릅니다.

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지난정권에서는 아무도 예측하지 못했던 코로나 펜데믹으로 유동성의 확대는 더욱 더 확대가 되었고, 우리나라 뿐만 아니라 전세계적으로 확대가 된 시점에서의 유동성 회수와 긴축의 파급효과는 다른 어느 때보다 크게 느껴지는 시기입니다. 또한 인플레이션과 금리인상이 만나 이루어지는 심포니는 쓰디 쓰기만 합니다.

​고금리 정책은 건축경기와 부동산 시장, 소비자 심리의 변동성 확대로 가격 하락을 불러오고, 그 하락의 끝 또한 가늠하기 힘듭니다.

현재 주택시장도 얼어붙고 있는 상황에서 무슨 근린생활시설이냐 라고 하시는 분들도 많이 계시겠지만, 언제나 그렇듯이 위기를 기회로 만드는 것은은 "타이밍"을 잘 활용한다는 것입니다.

 

1. 코로나 펜데믹 이후 소비위축 등 경기침체 위험에 따른 유동성 확대는 인플레이션을 불러오게 되었고, 유동성 회수에 따른 금리 인상은 주식 등 기타자산에도 영향을 끼쳐 현재 조정기를 겪고 있습니다.
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2. 지금 시기는 레버리지를 통한 수익률 증대를 기대하기는 어려운 상황이며, 현재 준공을 앞두거나 입주를 시작하는 부동산 상품의 경우 높은 금리로 대출을 받아 잔금을 납부해야 하는 상황입니다.
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3. 국내외적으로 불확실성이 증대되고 있는 상황에서 부동산 투자에의 접근 방법은 어느때 보다 신중함이 요구 되고 있습니다. 하지만 적절한 리스크와 관리는 향후 발전 가능성이 있는 지역에서의 자산증대의 기회가 될 수 있습니다.
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4. 본 제안서는 하남 감일 지구의 중심상업지역에 업무시설과 함께 공급되는 상업시설로, 타 지역과는 비교적으로 근린생활용지, 상업용지의 비율이 적은 당 사업지의 장점과 단점을 분석하여 투자를 함에 있어 판단의 기초가 되기를 바랍니다.

 

감일지구 근린생활시설의 장점

감일 중심상업지구는 감일에서 가장 넓은 도로인 감일중앙로와 감일백제로가 만나는 사거리 주변에 계획되어 있었지만, 중심상업지 예정지에서 대규모 고대 유적이 발견되어 보존구역이 되면서, 중심상업 용지가 크게 줄어들게 되었고, 지구계획을 수정하여 B2, B3, B4블럭 등 공동주택 용지를 줄이고 대형상업시설이 들어설 수 있는 주상복합 용지(주상1블럭)를 추가하게 되었습니다.​해당 주상복합 용지는 스트리트형 대형 상업시설이 들어서게 됩니다. 유물 출토로 상업지역이 줄어 들었지만 오히려 주상복합용지가 생기고 앵커시설을 입점시킬 수 있는 1군 건설사의 쇼핑몰이 입점하게 되었고,상업 인프라가 부족한 감일지구의 근린생활시설의 공급은 타지역 보다 더 많은 장점을 가지고 있습니다.

감일지구 전체 상권분석

1. 총 지구면적대비 근린생활시설용지+상업용지 비율이 낮음

감일 (근린 2.7% + 상 1.5% = 4.2%)

위례 (근린 0.3% + 상 8.1% = 8.4%)

미사 (근린 0.2% + 상 6.8% = 7.0%)

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주변 신도시 대비 상업용지 비율이 현저히 낮아 상가공실 리스크 적을 것으로 예상

낮은 용적율의 근린생활시설들이 많아 지구내 필요 상가 대비 공급되는는 상가가 적음 (초기 선점시, 경쟁업체 입점이 어려워 초기 선점이 중요)

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2. 항아리 상권으로 수요층 외부유출 적은 편이며 지구 주면 활성화된 상권이 없어 내부에서 수요층 소화할 수 있는 상권임

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3. 주 소비계층 젊고 소득이 높은 편이며, 30~40대 학부모 중심의 젊은 소비층 (소득과 소비가 가장 높은 계층이 주력대상)

 

 

 

 

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