분양을 둘러싼 분쟁과 해결을 위한 그 머나먼 길

 

Ⅰ. 수익형 부동산

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요즘은 부동산 이야기가 나올 때마다 수익형 부동산은 어떤 것이 좋은지 많은 분들께서 관심을 가지고 있습니다. 정부의 부동산 규제가 일관되던 주거용시장은 공급대책으로의 전환을 알렸지만, 여전히 문제들은 많습니다.

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얼마전 발표가 되었던 생활형숙박시설에 대한 정부의 규제 방안에도 많은 부작용이 나타나고 있고, 오피스텔 또한 이제 수익률은 둘째고 지역에 따라 양도시에 세금 문제가 막막하기만 합니다.

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수익형 부동산 하면 첫째로 상가를 꼽았지만, 코로나 펜데믹으로 인한 피해로 무월세 상가들이 등장하면서, 무권리금이라는 것은 이제 새롭지도 않습니다. 제발 관리비만 내고서라도 운영을 해달라는 상가들이 속속히 등장 하는 것도 어제, 오늘일이 아니게 되었습니다.

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이렇게 수익형 부동산에 관심이 많아진 탓에 분양계약을 하면서 발생하는 문제들이 생기게 되는데, 이는 전적으로 계약자의 의사에 따르기 때문에 분쟁도 잦아 지고 있습니다.

분양계약서 표지에 “본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효”라고 기재되어 있는것을 읽어본 계약자들은 과연 몇명일까.

수익형 부동산을 분양하는 과정에서 빠른 시간내에 분양을 마감하기 위해 사업시행자는 분양대행회사에 전적으로 위임하는데, 일부 분양상담직원은 책임감 없는 허위과장 광고로 계약을 유도하고 있습니다. 최근에는 많은 사람들이 분양을 받고자 하는데 당신은 순위가 몇 번째이다라며, 분양을 받으려는 사람들에게 조급함을 유발시키는 현장들이 나타나고 있습니다.

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하지만 분양을 받은 사람들은 투자가치 없는 수익형 부동산을 분양 받았고, 차익을 얻으려고 했지만, 전매도 안 되고, 임대도 어려운 상황이 되기도합니다. 하지만 과장을 하는 일부 분양상담사들의 말을 믿고 계약했다고 계약을 해지 할 수 있을까요?

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법은 원칙적으로 분양계약 자체를 사기행위로 인정하지 않는다는 판례들이 있습니다.

1. 기망행위에 관한 법리오해 주장

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상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다

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2. 동기의 착오에 관한 법리오해 주장

동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 합의가 있었거나 분양계약의 내용으로 되어 있어야 한다

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3. 사정변경에 의한 계약 해제에 관한 법리오해 주장

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다

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이게 무슨말? 네 맞습니다 계약금 반환에 관한 민법의 판례입니다. 결론은 기각입니다. 계약시에 분양상담사의 말을 듣고 계약을 했으나, 기망성이 결여 된다는 것이죠. 계약해지로 인해 계약금 10%만 손해보면 된다? 라고 생각하시는 분들이 많을까요 ? 더군다나, 중도금이 납부되었으면, 이행의 착수로 해지는 더더욱 어려워 집니다.

기망을 이유로 분양계약을 취소하는 것을 허용하지 않고, 허위과장광고로 인한 불법행위책임으로서 손해배상을 아주 제한된 범위에서 인정하는 인색한, 매우 경직된 태도를 보이는 것이 우리 법원의 기본 입장이다.

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

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Ⅱ. 장미빛 회로에 즉흥적으로 계약한 수분양자들...

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모델하우스에 방문, 상담과정에서 장미빛 회로를 돌려주는 일부 분양상담사들의 말을 믿고 계약을 체결, 기분좋게 계약서를 들고 귀가를 합니다. 하지만, 생각이 바뀌고 또 지인들에게 물어보면 "그걸 왜 계약했냐?"고 아우성입니다.

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이제는 계약금이 문제가 아니라 중도금과 잔금이 또 문제가 되며, 머리가 복잡해집니다. 괜찮을거야 하면서 스스로 최면을 겁니다. 이러면서 시간이 흐르고 중도금 1차가 납부되면서 부터 점점 불안감은 더해 지지만, 이미 늦었습니다. 인터넷에서 물건을 구입하고 싫으면 반품하는 것과는 차원이 다른 문제입니다.

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중도금이 1차라도 납입된 경우에는 상대방의 동의 하에서만 계약을 해지할 수 있지만, 그걸 쉽게 해주려는 분양대행사들은 없습니다. 분양대행사도 이것을 모를리가 없겠죠... 계약서는 자신들에게 100% 유리하게 만들어 졌다는 사실을...

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III. 분양계약의 중요성

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수억원대를 육박하는 계약서를 쓰면서, 왜 계약서의 내용은 읽어볼 생각은 안하는가? 부동산 계약에 대한 중요성을 말씀해 주신 교수님의 말씀이 생각이 납니다. 장미빛 회로를 수십번 돌려 준 일부 분양 상담사들이 건네준 빽빽하게 적혀있는 계약서, 이름을 쓰고 도장을 찍으라고 하면 흔쾌히 서명, 날인을 합니다. 이것이 흔히 말하는 지옥의 문이 될 줄이야...

물론 계약금 10% 쯤이야 하면서, 쿨하게 해지 하는 분들에게는 상관이 없겠지만, 중도금 대출금과 잔금문제, 그리고 장미빛 회로대로 되지 않으면, 공실 위험에 관리비까지, 또한 정책의 변화로 인해 대출비율이 낮아졌을 경우, 무리하게 대출을 받아 투자를 한 사람은 나락으로 떨어지기 일보직전이 됩니다. 따라서 계약서를 꼼꼼하게 읽어 보는 것이 나중에 벌어질 예측 불가능한 것에 대응할 수 있는 "첫번째의 중요한 문"임을 잊으면 안됩니다.

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IV. 허위과장광고에 의한 손해배상책임

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수분양자들이 허위 과장광고에 의한 이유로 계약 해지를 원하는 경우도 많습니다. 하지만 어것도 며칠내에 해결이 되는 것도 아니고 대법원까지 가야하는 상황들이 생기는 과정이 과연 쉬울지 생각을 해야합니다. 아래의 사례는 피고가 손해 배상을 하게 된 사례지만, 그렇지 않은 경우가 더 많다는 것을 알아야 합니다.

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호,

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같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면, 허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다.

국가법령정보센터

우리가 흔히 볼 수 있는 분양광고 중에 가장 많은 것을 차지하는 것이 교통계획입니다.

위치나 공사기간 등 구체적인 계획을 포함한 것이 아닌 상태이고, 확정되지도 않았음에도 불구하고 분양홍보 책자와 모델하우스에서의 분양홍보 활동을 통하여 "000역"으로 예정되어 있다는 취지로 분양광고를 한 것은, 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 "000역" 신설이 확실한 것처럼 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 것으로서, 이는 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고에 해당한다고 보기에 충분하다. [대법원 2010. 7. 22., 선고, 2007다59066, 판결]

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V. 그래서 투자를 해야하나?

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우리는 하루에도 묵시적인 계약을 여러번 하고 있습니다. 슈퍼마켓에서 캔커피 한개를 사는 것도 구두계약이면서 불요식 계약입니다. 부동산 계약을 하면서 계약서를 읽어보지 않고, 말만 믿고 계약을 하는 것은 부동산은 캔커피?라고 여기는 것과 같습니다.

 

수억짜리 물건을 사면서, 말만 믿고 한다는 자체가 너무나 당연시 된다는 것이죠. 계약서 하나 때문에 어떤 사람들은 신용불량자가 되고 극단적인 일까지 생기기도 하는데, 이러한 문화가 우리나라에 정착이 안되어 있다는 사실에 개탄을 하시는 분도 계십니다.

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투자는 하되, 신중하게 ! 모든 투자 상품은 자신의 판단에 의해서 하는 것입니다. 작년부터 광풍을 불러온 주식 열풍과 수익형 부동산에 있어서의 지식산업센터 열풍. 이 모든 것의 판단은 자신입니다. 주식시장에서의 애널리스트가 말하는 컴플라이언스 노티스 처럼, 부동산 계약서에도 주의사항이 계약서에 담겨져 있습니다.

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"본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효"

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부동산 투자 뿐만 아니라 주식투자에 있어서도 뇌동매매는 우리에게 불편함을 줍니다. 주식은 그나마 환금성이 좋지만, 부동산의 환금성은 운이 좋으면 짧지만 길게는 수년에서 수십년이 걸리는 것이 부동산입니다. 그리고 그 기간이 공실이 되면, 고통의 시작이 되는 것입니다.

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특히 수익형 부동산의 경우 임대수입이라는 달콤함에 빠지기 보다는, 현재의 상황과 미래가치, 수요와 공급에 대해서도 한번 더 생각을 하게 된다면, 여러분의 자산에 공실이 생기지 않을것으로 생각이 됩니다. 주식투자에서도 추격매매보다 눌림목을 잡으라는 말이 있듯이, "한번 더", "조금은 느긋하게" 생각하는 것이 여러분의 자산을 지키는 것입니다.

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따라서 투자는 신중하게, 그리고 기업을 운영하시는 대표님들께서는 일반 투자자의 입장과는 달리 비용절감과 여러가지 세금문제 등에 많은 생각을 하시기 때문에 신중함을 보이시는 것에 대해서는 당연한 것으로 생각을 하고 있습니다.

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요즘에는 지식산업센터에 대해 투자를 많이 생각하시고 계신 분들이 있고, 지역마다 희소성이 있는 상품들이 있지만(예를 들어 동북권 지역의 드라이브인 지식산업센터), 그 희소성도 수요가 없으면 만능이 될 수 없습니다.

사장님, 사모님 공실걱정이 없는 좋은 호실 ! 꼭 저를 찾아주세요 !

일부 분양상담사들이 말하는 장미빛 미래는 금새 시들어지게 마련이라는 것을 기억하시기 바랍니다.

제조기반의 중소기업들의 폐업이 늘어나고, 수익성 마저 악화가 되고 있는 현재의 국내 경제상황에서는 기업이전이 우선이 아니며, 배후수요 층이 넓다고 해도, 임대를 원하는 기업들의 요구는 케이스가 다양하기 때문에, 내가 투자한 상품이 모두 적합하다고 말 할 수는 없습니다. 따라서 준공이 된 후 입주시기가 되면, 공실이 생기는 것은 이상한 것이 아니며, 초반에는 고전을 할 수가 있다는 점입니다.

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무엇보다도 중요한 사실이 있다면, 부동산 중개업을 하고 있는 개업공분들도 임대를 맞추기 힘든 경우가 많은데, 무등록 중개업자 의 중개행위를 솔선수범으로 할 분양상담사는 아무도 없다는 것입니다.