투자용도로 지식산업센터 내 기숙사의 인기는 높아져만 가는데... 편법 분양 성행... 일반인들을 IT사업자로 둔갑시켜 기숙사 분양해
지식산업센터 내 기숙사는 원칙적으로 입주기업만이 그 임직원들을 위하여 분양 받을 수 있다.
[ ※ 산업통상자원부 지식산업센터 내 기숙사는 지원시설이라는 입장임 ]
기숙사는 지식산업센터의 지원시설이기 때문이다. 그럼에도 분양업자들은 기숙사를 일반인에게 분양함으로써 수익을 극대화하기 위하여, 일반인들을 IT사업자로 둔갑시켜 기숙사를 분양 받은 뒤 임대업을 추가하는 방식이 가능하다고 선전한다. 명백히 탈법적인 방식임에도, 온라인 및 오프라인 광고가 버젓이 이루어지고 있다.
Q. 분양상담사가 기숙사 분양 취득은 취득세 면제라고 하던데... 맞나요?
A. 아닙니다.
근거법률 : 지방세특례제한법 제31조 "전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득한 경우"
공동주택은 주택법상의 공동주택과 오피스텔을 말하며, 주택법과 지방세특례제한법에서는 기숙사 제외
따라서, 기숙사 분양취득은 취득세 면제 사항이 아닙니다.
※ 기숙사는 건축법 기준 공동주택 / 주택법 기준 준주택에 해당
실제 지식산업센터 시행사, 대행사들은 공장(오피스)과 기숙사를 섹션으로 나눠 분양하면서 마치 복층 개조가 가능한 것처럼 견본주택을 꾸미거나 홍보책자를 만들어 불법행위를 부추기고 있다.
뿐만아니라 일반인에게 임대되는 기숙사의 경우 애초 사용 목적과 달리 오피스텔(임대주택)처럼 인덕션 등 개인취사시설까지 갖추고 있어 화재 등 안전사고 발생 위험을 떠안고 있는 상태다.
출처 : 인천일보
한편, 기숙사의 실거주자는 당연히 지식산업센터 입주기업의 실제 임직원이어야 한다. 이러한 원칙은 해당 지식산업센터 내에 충분한 수요가 있으면 자연스럽게 지켜질 수 있다. 그러나 입주기업 임직원의 수요 부족으로 인해 수도권 지식산업센터의 교통 편리성, 오피스텔 대비 상대적으로 저렴한 가격 등의 상품성때문에 일반인들도 기숙사 임차인이 되고 있는 것이 현실이다. 분양업자들은 이러한 가능성을 대대적으로 선전하고 있으나, 이 또한 엄연히 탈법적인 수익 방법이다.
지식산업센터 복층 불법개조 이슈
허가 없이 분양받은 공장의 복층을 개조하는 것은 원칙적으로 허가 없이 건축면적을 증축하는 행위로 불법이다. 하지만 지식산업센터를 분양받은 많은 사람들이 인테리어를 하면서 바닥면적의 절반 이상을 복층으로 만들고 늘어난 공간에 대한 임대료를 더 받아 수익률을 높이는 식으로 운영하는 경우가 많았다.
하지만 지식산업센터의 복층 개조는 원칙적으로 불법이므로 이행강제금이 계속 부과될 수 있고 이미 여러 지식산업센터에서 불법 복층 단속에 걸려 이슈가 되었기 때문에 무턱대고 복층개조를 하기보다는 신중할 필요가 있다.
향후 관공서 및 지자체의 제재 리스크가 있으므로 주의해야
관공서 및 지방자치단체는 민원을 통하여 이러한 문제점을 인식하고, 고강도 제재 가능성을 발표한 바 있다. 산업통상자원부의 한 관계자는 “지식산업센터 내 지원시설인 기숙사는 주된 용도가 해당 지식산업센터 입주기업 종업원의 복지증진을 위한 목적으로 활용되어야 하고, 그 외 용도로 활용하려는 자에게 전부 또는 일부를 양도·임대하는 경우 산업집적법에 따라서 1,500만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있다”고 경고하였다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 부동산학과 교수)은 "지산은 원칙적으로 복층으로 건축할 수 없다. 1.5m 미만의 다락면적이더라도 설계도면과 다르게 구조를 변경하면 당연히 불법이 된다"며 "기숙사의 경우 소방 법규의 사각지대에 놓여 있다고 보면 된다. 사람이 거주하다 보니 조리를 할 수밖에 없는데 화재 등 안전상의 문제가 우려된다"고 지적했다.
출처 : 인천일보
현재까지는 각 기관별 유권해석이 충돌하고 있고, 기숙사 분양에 비록 탈법적인 측면이 있음에도 불구하고 형식적으로 해당 지식산업센터 내 관리처분계획을 준수한 것이기 때문에 일방적인 제재가 이루어지기도 어려워 보인다.
하남시 건축법 위반 지식산업센터 안내문
하남 미사 지역의 완판 사례 등 지식산업센터 내 기숙사 분양은 지금까지는 법의 공백에 힘입어 성공적으로 마무리 된 것처럼 보인다. 그러나 향후 입법을 통한 규제 가능성까지 고려하면 미래가 계속 밝다고 장담할 수는 없다. 지식산업센터 내 기숙사에 대한 투자가 불법행위로 취급되어 부메랑으로 되돌아오지 않기 위해서는 해당 지식산업센터의 수분양자 자격 제한은 없는지, 임차인 자격 제한은 없는지 꼼꼼하게 살펴보아야 할 것이다.
출처 : 아리하남
하남시 미사강변도시 안에 신축한 지식산업센터 상당수가 분양당시 내용과 다른 불법 증축행위로 말썽을 빚고 있다.
특히 일반인에게 분양하거나 임대하는 기숙사의 경우 준공 전과 준공 후의 상태가 다른 불법증축(복층)이 성행 관계기관에 적발되며 도를 넘는다는 지적이 나오고 있다.
하남시와 건축업계에 따르면 미사강변 안에 신축된 지식산업센터는 대부분 상가를 비롯해 공장용도와 기숙사 용도의 복합 건축물로 지어졌다. 시로부터 분양승인을 받은 부분만 해도 모두 1만 5000호실이 넘는다.
하지만 이들 지식산업센터는 기숙사의 경우 오피스텔과 달리 개별 취사시설이나 개별화장실 등을 제한하고 있음에도 불구하고 취사시설 등을 갖춰 당초부터 불허된 시설로 화재나 안전사고에 노출돼 있다는 지적이다.
뿐만 아니라 분양 허가당시 내용과 달리 준공 후 편법으로 증축(복층)되는 등 불법행위가 성행하고 있어 단속기관의 적극적인 단속이 필요하다는 주장이다.
이에 하남시는 지난해부터 단속을 강화 최근까지 불법 증축 등 모두 130여 건의 불법행위를 적발했다. 이 같은 적발은 이해당사자들의 민원 등으로 적발된 부분이어서 실제는 이보단 훨씬 많을 것으로 추산되고 있다.
미사강변 A업체는 기숙사에 대해 복층으로 건축된 부분과 인덕션 등 개인취사도구까지 설치됐다는 매물을 부동산시장에 홍보하고 있다.
또한 B업체의 경우 견본주택에 설치된 오피스를 복층으로 꾸몄다고 포털사이트 블로그에 홍보하고 있으며, C업체의 경우도 포털사이트와 블로그를 통해 복층 설치와 개별 취사시설 설치를 버젓이 홍보해 말썽이 따르고 있다.
이처럼 미사강변에 들어선 지식산업센터들이 자신의 홍보물을 통해 불법시설들을 마치 아무른 문제가 없다는 듯이 홍보하고 있어 자칫 분양이나 임대에 나선 시민들이 선의의 피해를 볼 수 있어 주의가 요구되고 있다.
하남시 관계자는 “현장 점검 등을 강제할 수 없어 단속의 어려움이 따른다”며 “조속한 시일 안에 경찰과 소방서 등 유관기관과 연계 전수조사와 함께 불법이 드러나면 행정조치를 할 계획”이라고 말했다.
