1990년대 중반 미국 뉴욕시 맨해튼에서 본격적으로 시작된 오피스 빌딩의 임대아파트, 분양형 아파트로 용도전환이 이루어진 것이 시초이며, 프랑스는 2015년 부터, 영국은 2013년 시범사업을 시작으로 2015년 부터는 본격적인 확대 추진, 호주는 37만2000㎡를 2018년까지 주거용과 호텔로의 용도전환을 목표로 추진을 해왔습니다. (델코 최민성 대표 칼럼 中)
2016년 10월 델코리얼티그룹의 최민성 대표의 도시부동산의 경제학 "오피스 주거전환 사업"에 대한 칼럼에 따르면 "부동산시장에서 영원한 사업 모델은 없다. 하지만 오피스를 주거용으로 전환하는 사업은 지역 비즈니스 매력을 유지하는 데 중요하다. 오래된 오피스는 A급 오피스에 비해 상대적으로 임대 유치가 어렵다. 오피스를 주거용으로 전환해 최적의 효용성을 발견할 수 있다."라고 말하고 있습니다.
2020년 정부는 5.6 공급대책에서 1인용 주거 공급 활성화 방안으로 오피스, 상가 등 주거 전환 활성화, 공공성의 성격을 목적 SH,와 LH가 도심내 공실 오피스, 상가를 매입해 장기 공공임대로 지원, 매입대상 확대 용도변경 활성화를 위한 규제 완화, 리모델링 등 인구구조 변화에 따른 공급방안을 발표했습니다. 코로나로 인한 공실률 증가와 오피스 빌딩의 노후화에 대한 대책으로 이번 용도변경 활성화를 통해 도시의 경쟁력을 높일 수 있기를 기대해 봅니다.
국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다.
부동산 용도변경(컨버전, Conversion)은 도시 역사가 길어지면 필연적으로 수반되는 현상이다. 해외의 경우 직주근접 문화가 정착하면서 필요에 따라 서서히 진행됐다면 국내에선 속도감부터 남다른 면이 있다.
국내 디벨로퍼(developer) 업계가 발빠르게 컨버전 대상 발굴에 나선 것은 기존 공간을 바라보는 시장의 관점이 근간부터 흔들리고 있어서다. 인구감소와 같은 전통적인 지표 외에도 건축물의 용도를 좌우할만한 사회현상이 워낙 단기에 벌어진 측면이 컸다.
대규모 택지공급이 줄어든 상황에서 코로나19의 등장은 국내 디벨로퍼 시장에 미치는 타격이 클 수밖에 없다. 상가시설 위축, 오피스 공실 등 기존에도 위태로웠던 공간들은 '언택트(Untact)' 시대에 빠르게 주거수요로 대체되고 있다. 정부가 건축물의 용도지정을 하던 전통적인 방식으로는 이같은 수요를 충족하기 힘들다는 지적도 제기된다.
The bell
[조선일보 발췌기사]
오피스 빌딩은 주거 공간으로 변신 중
KT에스테이트는 작년 말 서울 여의도의 신동해빌딩과 나이스2 빌딩을 사들였다. 기존 건물을 헐고 자사 임대주택 브랜드인 ‘리마크빌’로 바꾸는 방향으로 개발을 검토 중이다. 지난해 2월 라미드관광이 사들인 강남구 논현동 서울비젼사옥도 오피스텔로 재단장된다. 부동산 개발업체 신영은 논현동의 9층 규모 성암빌딩(옛 아모레퍼시픽 사옥)을 사무실로 재임대하는 대신 주거용 오피스텔로 바꿀 계획이다.
오피스 빌딩을 주거 공간으로 바꾸는 흐름은 지난해부터 급격히 늘었다. 오피스 매매시장 동향 자료에 따르면, 지난해 서울에서 거래된 중대형 빌딩(면적 3300㎡ 이상) 11건이 오피스텔·임대주택, 도시형 생활숙박시설 등 주거용으로 개발하기 위한 것이었다. 보통 서울에서 1년에 중대형 빌딩 거래가 50~60건 이뤄지는 것을 감안하면 주인이 바뀌는 빌딩 5개 중 1개꼴로 주거시설로 변신한다는 뜻이다.
사무실로 쓰던 건물들이 속속 집으로 바뀌는 것은 저조한 수익성과 공실(空室) 영향 때문이다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 에비슨영코리아에 따르면 작년 3분기 기준 서울 오피스 공실률은 8.2%를 기록했다. 특히 여의도는 지난해 파크원이 준공되면서 공실률이 15.3%로 훌쩍 뛰었다.
반면 주거 공간에 대한 수요는 계속 늘고 있다. 직장과 가깝고 편의시설이 잘 갖춰진 도심에 살고 싶어하는 1·2인 가구 수요가 꾸준하고, 특히 서울은 신규 아파트 공급이 적어 대체 상품으로 오피스텔을 찾는 수요도 늘고 있다. 이형구 에비슨영코리아 리서치센터장은 “오피스 매매 가격은 잘 받아도 3.3㎡당 3000만원 선인데 비해 도심 오피스텔 분양가는 그보다 높다”며 “분양만 잘되면 시행사 입장에선 사무용 빌딩으로 계속 운영하는 것보다 훨씬 많은 수익을 거둘 수 있다”고 했다.
WEwork에서 WElive로 바뀌는 트렌드
◇ 2010년엔 호텔, 2017년엔 공유오피스 유행
오피스 빌딩은 이전에도 변신을 거듭해왔다. 2010년대 초 중국인·일본인 관광객 급증으로 호텔 수요가 폭증하자, 기존 건물을 비즈니스호텔로 리모델링하거나 재건축하는 게 크게 유행했다. 명동 인송빌딩과 충무로타워가 티마크호텔로 바뀌었고, 광화문 거양빌딩 자리에는 신라스테이가 들어섰다.
2017년부터는 공유오피스 업체가 서울 오피스 임대 시장의 ‘큰손’으로 떠올랐다. 위워크·패스트파이브 등 공유오피스 업체가 공격적으로 사업을 확장하며 빌딩 공실률이 급감하고, 임대 수익도 호조를 보였다. 일부 건물은 이름을 아예 공유오피스 업체로 바꿔달기도 했다.
부동산 업계는 빌딩을 주거 공간으로 바꾸는 추세가 앞으로 2~3년은 계속 이어질 것으로 예상한다. 신영 리서치팀장은 “호텔과 상업시설, 해외 부동산 등이 모두 코로나 여파로 시장이 침체해 주거 시설 전환 외에는 빌딩으로 수익을 내는 것을 기대하기 어렵다는 분위기”라고 했다.
다만 주택 시장에 대한 정부 규제가 변수다. 지나치게 투자 수요가 쏠리는 것을 막기 위해 작년 하반기부터 오피스텔과 생활형 숙박시설 등에 대한 규제가 강화되는 분위기다.
이형구 에비슨영코리아 센터장은 “빌딩 임대사업과 달리 주택사업은 정부 규제에 따라 시장 흐름이 단기간에 바뀔 수도 있다”고 말했다.
