변화하는 부동산 트렌드

2021년 더욱 강화되는 부동산 세금

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정부의 주거용 부동산에 대한 고강도 규제 정책으로 수익형 부동산에 관한 관심이 매년 증가하고 있습니다. 하지만 Covid19 펜데믹으로 인한 국내외 경기 침체와 수출부진 그리고 유동적인 사회적 거리두기 방안으로 인해 상가의 경우 전국적으로 수익률은 커녕, 공실이 가장 큰 문제가 되고있습니다.

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수익형 부동산이라고 하면, 대표적인 것이 오피스텔과 상가라고 했던 것도 이젠 옛말이 되었습니다.

오피스텔의 경우 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 임대주택 장기보유특별공제를 받기 위해서는 장기일반 매입임대를 등록한 후 10년의 의무임대기간을 유지 해야만 하며, 2020년 8월 12일 이후 오피스텔을 취득해 주거용으로 사용할 경우, 주택 수에 포함이 되며, 임대차3법의 적용 대상이 됩니다 (주민등록 전입 여부,거주시설 구비 여부, 사실상 사용 용도 등을 고려해 주거용과 업무용으로 구분)

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올해 부터는 충족요건 및 세율들이 더욱 강화.

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§ 종부세 세율 인상과 단기보유 양도세율 인상, 분양권 주택수 포함 (양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았으나, 올해부터 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함)

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§ 다주택자가 1가구 1주택 비과세 요건을 충복하려면 2년 보유 조건 기산일이 다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날로 부터(1가구 1주택이 된 후 보유 주택의 취득일이 아님)기산하는 요건으로 바뀜에 따라 더욱 더 주의를 해야할 것으로 보입니다.

※ 단, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외

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트렌드 변화의 시작 그 속에는 Covid19가 있었다.

§ 오피스텔

정부의 정책에 따라 규제의 대상으로 거의 편입이 되다시피 되었고, 오피스텔에 꼭 투자를 해야한다는 분들은 제외하고 현재 아파트의 대체상품으로서, 실거주용으로 전환이 되고 있는 추세입니다, 원룸보다는 투룸오피스텔이 더욱 각광을 받고 있습니다. (현재 오피스텔 시장의 경우 원룸을 줄이고 투룸 형태를 늘리는 추세이며, 원룸의 경우 미분양의 경우도 발생하고 있음)

§ 상가 및 유통 판매(리테일)시장 그리고 물류 부동산 (Logistics Property)

"Zero Contact Everything: Coronavirus Causes The Rapid Rise Of 'No Touch' Retail"

모든 것이 비대면: 코로나바이러스가 "비대면 판매"의 급속한 성장을 가져온다

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Covid19 펜데믹의 가장 큰 피해를 입은 상가 및 리테일 시장. 2020년 3월 주가시장의 폭락으로 시작된 Covid19 펜데믹은 언택트 (Contactless)를 낳았으며, 리테일 시장의 경우 2분기 연속 역성장을 하고 있습니다. 상가의 공실률은 하루가 멀다하고 치솟고 있으며, 서울의 대표적인 상권들도 직격탄을 맞아 공실률이 증가하고 있는 상태가 현재도 진행 중에 있습니다.

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사진출처:동아닷컴

비대면이 낳은 효자 물류 부동산 시장이 급속도로 발전한 2020년을 지나, 21년에도 상승세가 유지될 전망 입니다. 리테일 부동산 시장과 마찬가지로 주로 외국계 부동산 컨설팅 회사들과 기업이 함께 움직이는 시장입니다만, 세계 어느나라에서도 볼 수 없는 우수한 배송 시스템을 갖춘 한국은, 물류 창고 중에서도 단순 창고보다는 저온 기능이 있는 물류센터가 가장 활발하게 움직이고 있습니다. 바로 신선도를 유지해야 하는 풀필먼트(Fulfillment) 업체들의 물류창고 수요가 증가하고 있기 때문입니다.

풀필먼트 ; 물류센터에서 상품을 고르고 포장해 배송하고 고객 요청에 따라 교환·환불까지 해주는 일련의 과정

국토부도 장기 미사용 부지를 조사, 물류업계 수요 및 진입도로 개설 상황 등 확인 절차를 거쳐 즉시 활용이 가능한 부지 공급 할 계획이며, 진입도로 설치, 부지정리 등 추가 기반시설 조성이 필요한 공공 유휴부지는 2021년부터 단계적으로 공급할 예정이라고 합니다.

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§ 오피스 시장

2020년 오피스(서울 및 근교 기준) 거래액은 2019년(11조 9,673억원)보다 14% 증가한 13조 6,753억원을 기록

업무용 부동산 거래액 2020년 아시아 1위

리테일, 호텔, 해외 부동산 등 부동산 대체투자 상품의 불확실성 증가

지식산업센터의 시장의 경우 타 상품 대비 안정세 유지

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2020년 오피스시장의 키워드는 공유 오피스 수요의 확장과 분산 오피스 시스템 도입의 확산으로 볼 수 있습니다. 공유오피스의 경우 패스트 파이브와 스파크 플러스가 선전을 하고 있으며, Covid19가 바꾸어 놓은 트렌드는 분산 오피스 시스템 및 재택근무입니다. 이제는 기업의 모든 조직이 다같이 일하는 시대가 변모해, 조직을 분산시키고 독립적으로 운영하는 시도가 활발하게 이루어지고있습니다. Covid19 환자 발생으로 인한 오피스 폐쇄 및 관리소홀의 불명예 보다는 분산 오피스 시스템이 더 효율적이기 때문입니다.

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§ 다시 부각되는 지식산업센터

2021년 준공 예정인 지식산업센터 건축면적 총 143만 6,304㎡

준공 예정 지식산업센터 총 29곳중에 22곳은 수도권에....정부의 광역교통망 확충 및 지하철 노선 연장, 역세권을 찾아라.

펜데믹으로 인한 내수경기 침체로 제조업 등 전통적인 기업들의 임차활동이 줄고, 비용절감을 위해 업그레이드된 오피스를 찾아 나선 제조업, 그리고 핀테크과 이커머스 기업들의 성장으로 인해 접근성이 용이하고 합리적인 가격이 형성된 서울 인접 지식산업센터로의 이전이 활발했던 2020년, 업무용 부동산이 펜데믹에도 불구하고 20년 한 해 동안 안정적인 모습을 보이며, 기업 대표들에게 접근성이 용이한 지식산업센터의 증가세는 21년에도 계속 될 예정입니다.

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데이터 : 한국산업단지공단

한국산업단지공단 통계를 바탕으로 21년 전국에 준공이 예정된 지식산업센터는 총 29곳이며 건축면적만 143만 6,304sqm로 나나났으며, 수도권을 중심으로한 공급이 주가 되고 있습니다. 지난해 서울에 유일한 국가산업단지인 서울디지털산업단지의 2020년 승인건수는 21건으로 19년 11건 대 91%가량 증가를 했으며, 전국적으로 5년간 증가 추세를 보이고 있습니다.

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데이터 : 한국산업단지공단

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§ 지식산업센터 만능일까?

지식산업센터 하면 떠오르는 것? 소액투자?, 비교적 free한 대출 환경 ?, 세제감면 ?

10%만 투자를 하면 매월 000만원 수익이 나옵니다? 노후에 딱 맞는 수익형 부동산 ?

우리는 너무나 많은 정보에 노출이 되어있다 하지만 현재의 판단에 가려져 버린 미래에 대한 판단

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인터넷 환경이 뛰어난 한국, 이제는 정보의 비대칭성에 대한 폐해보다는 방대한 정보 취합의 취약성으로 인한 폐해가 더 많다는 것을 느낄 수 있습니다.

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상업용 부동산에서의 리스크는 무엇일까요? 바로 공실입니다.

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공실이 발생하는 이유는 많습니다. 대표적으로 공급초과 현상입니다. 그리고 가격의 비합리성과 입지 및 위치입니다.

지식산업센터의 경우 서울에는 대표적으로 성수동과 문정동을 예로 들 수 있습니다. 대규모 지식산업센터의 집합소라고 볼수 있죠. 초반에 공급이 활발할 때 미분양도 속출하고, 공실도 많았습니다. 하지만 지금은 완전히 반대가 되었습니다.

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지역별로 큰 차이가 있지만, 지식산업센터도 포화상태에 이르면 도시발전의 모형처럼 확대가 되어 갑니다. 그 예로 하남, 구리, 남양주, 판교, 마곡등으로의 확대, 신도시의 경우 자족용지를 중심으로 공급이 되고 있는 지식산업센터들이 있습니다.

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사회, 경제의 모형도 변화가 되고 트렌드가 매년 바뀝니다.

현재의 판단에 가려진 버린 미래에 대한 판단에 대해 좀 더 심사숙고하고, 변화하는 트렌드와 그 지역에 대한 이해가 필요하며, 수익성을 남발하는 비전문가들의 무책임 속에서 내 자산에 공실이 생기는 일을 줄여야 할 때 입니다.